SAMEN ZORGEN VOOR PRETTIG WONEN Deep dive Betaalbaarheid, locatie Amsterdam
Het Nibud concludeerde in 2019 dat 800.000 huurders in de knel komen doordat zij de minimale bedragen voor levensonderhoud niet kunnen betalen.
Mede naar aanleiding van die uitkomsten hebben Aedes en Woonbond het Nibud gevraagd om uitgebreid te kijken naar de financiële positie van de kwetsbare huurders.
Uit de begrotingen die zijn opgesteld voor huurders met een laag inkomen blijkt dat alleenstaande huurders met een bijstandsuitkering elke maand weinig overhouden.
Arjen Vliegenthart, directeur-bestuurder Nibud: Ik loop hier in de Spaarndammerbuurt in het museum Het Schip.
Het voorbeeld van sociale woningbouw van het begin van de 20e eeuw.
Betaalbaar en van goede kwaliteit, voor alle werkenden in Amsterdam.
HOE KIJKT HET NIBUD AAN TEGEN DE FINANCIËLE SITUATIE VAN HUURDERS EN DE ONTWIKKELING HIERVAN?
We zien dat veel huurders het zwaar hebben. Eén op de vier huurders in Nederland heeft een huur die eigenlijk te hoog is voor het inkomen.
En dat betekent dat mensen echt moeten puzzelen om aan het eind van de maand nog een beetje
geld over te hebben in plaats van aan het eind van het geld nog een heel stuk maand te moeten overbruggen.
WAT IS DE OMVANG VAN DE GROEP MET BETAALRISICO'S?
Eén op de vier huurders heeft een te hoge huur voor het inkomen dat ze hebben.
En dat betekent eigenlijk dat ze op andere dingen moeten bezuinigen.
En dat gaat soms goed maar dat is natuurlijk niet zonder risico.
Want als de wasmachine kapot gaat en de auto, kan een kleine betaalachterstand ook een grote
schuld worden als je niet genoeg hebt om dat dicht te lopen.
WELKE OPLOSSINGEN ZIET HET NIBUD OM DE FINANCIËLE POSITIE VAN DE HUURDERS TE VERBETEREN?
Wij denken dat voor veel huurders eigenlijk het inkomen omhoog moet.
En dat betekent dat het minimumloon en de bijstandsuitkering hoger zullen moeten worden.
Maar tegelijkertijd is het ook goed wanneer we kijken wat een maximale betaalbare huur is voor huurders.
Zodat ze niet geconfronteerd worden met vaste woonlasten waar ze eigenlijk niet onderuit
kunnen, maar die ze wel elke maand moeten betalen.
Dus zowel aan de inkomenskant, heel belangrijk, maar ook kritisch kijken, past de huur ook
bij het inkomen dat mensen hebben, zodat ook de uitgavenkant op orde blijft.
WAT WIL DE WOONBOND DAT ER NATIONAAL VERANDERT OM HUREN MEER BETAALBAAR TE MAKEN?
Zeno Winkels, algemeen directeur Woonbond: Als we kijken naar de dingen die nodig zijn
om huren weer betaalbaar te maken, dan gaat het in ieder geval om het doortrekken van
het puntensysteem, want in de middenhuur zien we nu dat voor woningen die weinig waard zijn
hoge huur betaald wordt.
Aan de andere kant, bij het nationaal beleid, gaat het om de verhuurdersheffing, want er
kan maar weinig gebeuren met de huurhoogte zolang er extra belasting geheven wordt in
de sociale sector.
En als je 'm ietsje breder oppakt dan wil je eigenlijk ook dat bewoners hogere inkomens
hebben, dus wij zijn voor verhoging van het minimumloon, zodat huren betaalbaarder worden.
WAT IS DE BIJDRAGE VAN LOKALE HUURDERSORGANISATIES OM VOOR BETAALBARE WOONLASTEN TE ZORGEN?
De kracht van lokale huurdersorganisaties is dat zij meedoen in het tripartite overleg,
dus dat zij samen met de gemeente en de corporatie bepalen waar de inspanningen zijn de komende jaren.
En dat kan zijn op huurverlaging, dat kan zijn op huurbevriezing, dat kan zijn op nieuwbouw
en dat kan zijn op renovatie.
Dus daar hebben ze een rol, maar ze hebben ook een rol in het toegankelijk zijn voor
mensen met een superlaag inkomen.
Het is altijd moeilijk om daarover te praten en om de juiste voorzieningen te gebruiken en
de huurdersorganisatie kan een poort zijn naar gebruikmaken van de regelingen die
er gemeentelijk zijn, bijvoorbeeld.
HOE KUNNEN HUURDERSORGANISATIES ERVOOR ZORGEN DAT HUURDERS MET BETAALPROBLEMEN BETER IN BEELD KOMEN?
De huurdersorganisaties kunnen helpen voor huurders met betaalproblemen door contact
te leggen met de corporatie, contact te leggen met de huurders, ze te kennen, te herkennen,
hoewel veel corporaties natuurlijk al anti-uitzettingsbeleid en dat soort zaken hebben.
Maar huurdersorganisaties kunnen ook in hun prestatieafspraken bijvoorbeeld vragen om
de voorzieningenwijzer, en dat is een model waarin mensen aan de keukentafel geholpen
worden om van alle voorzieningen die een gemeente heeft gebruik te maken.
En juist in situaties van armoede kan dat echt super helpen.
WELKE ONDERSTEUNING HEBBEN HUURDERSORGANISATIES NODIG OM TOT GOEDE LOKALE SAMENWERKING TE KOMEN?
Het is voor huurdersorganisaties heel belangrijk dat ze voldoende middelen hebben om zichzelf
van goed advies te laten voorzien, hetzij op inhoud, hetzij organisatorisch, het is
maar net waar hun eigen kunde ligt.
En het is onhandig voor huurdersorganisaties om bij elke euro die extra nodig is, daarvoor
weer een ja te moeten gaan halen ergens.
Dus wat ze nodig hebben is een robuuste jaarbegroting, die ze de ruimte geeft om te handelen waar
dat nodig is.
WAT IS ER NODIG OM TOT EEN EFFECTIEVERE SAMENWERKING TE KOMEN?
Wat ik zou willen vertellen over het gebied van samenwerking is dat corporaties ook ruimte
moeten krijgen om samen te werken.
Dus dat betekent dat die hele nauwe taakopvatting van alleen maar woonruimte regelen, alleen
maar in woonruimte voorzien voor de allerlaagste inkomens van Nederland, dat dat een te beperkt
mandaat is om de wijken en de leefsituaties van mensen in die wijken te verbeteren.
En dat ze dus een mandaat moeten hebben om samen met andere partners te experimenteren
en de kwaliteit van de buitenruimte, van woningen in de buurt te verbeteren ten behoeve
van alle inwoners in zo'n wijk, niet alleen van de laagste inkomens en zeker niet alleen
van de hoogste, maar gewoon dat er goede, leefbare wijken ontstaan.
En dat kunnen ze niet alleen en dat leidt dus tot samenwerking en daarom is samenwerking nodig.
WAT WIL AEDES DAT ER NATIONAAL VERANDERT OM HUREN MEER BETAALBAAR TE MAKEN?
Martin van Rijn, voorzitter Aedes: In de eerste plaats moeten er gewoon meer woningen komen,
want door de schaarste aan woningen moeten mensen veel te lang wachten op een woning
en is de prijs veel te hoog.
Jonge mensen die op een woning wachten, oudere mensen met een specifieke woonvraag kunnen
we eigenlijk niet helpen en dat is heel slecht voor de sector, heel slecht voor de huurders
en corporaties vinden dat ook verschrikkelijk.
Dus er moeten meer woningen komen, maar vooral moeten er meer betaalbare woningen komen.
Dus door ze sneller te kunnen bouwen, meer woningen te creëren en zorgen dat de prijzen
beheersbaar blijven, maken we ook het wonen betaalbaar voor heel veel mensen, want heel
veel mensen moeten nog elke maand elk dubbeltje opnieuw omdraaien om te kijken of hun woonlasten
nog betaalbaar zijn.
En daar staan corporaties ook voor.
WAT KUNNEN VERHUURDERS (WONINGCORPORATIES) HIER IN BETEKENEN?
Corporaties kunnen twee dingen doen om de huren betaalbaar te houden.
Ten aanzien van de toekomstige huurders gewoon woningen bijbouwen, zorgen dat er voldoende
woningen beschikbaar komen, zodat iedereen straks een betaalbaar dak boven het hoofd heeft.
En voor bestaande huurders ervoor zorgen dat ook de huren betaalbaar blijven.
Dat betekent dat woningcorporaties maatwerk willen leveren.
Als mensen in de problemen komen dat er specifieke oplossingen worden verzonnen.
Dat er in zijn algemeenheid een gematigd huurbeleid wordt gevolgd.
We zijn erg blij als Aedes dat we samen met de Woonbond afspraken hebben kunnen maken
over dat gematigde huurbeleid.
We zullen met de Woonbond doorgaan om te zorgen dat huren voor de meeste mensen ook betaalbaar blijft.
Daarbij moeten we ook alles uit de kast trekken om dat voor elkaar te krijgen, ook in de toekomst.
WELKE (FINANCIËLE) MIDDELEN HEBBEN ZIJ HIERVOOR NODIG OM DE WOONLASTEN VAN HUURDERS TE VERBETEREN?
De Woonbond en Aedes strijden zij aan zij om de verhuurdersheffing af te schaffen.
Want die verhuurdersheffing belemmert de investeringsruimte voor corporaties, daardoor kunnen ze minder investeren.
Het betekent ook dat de middelen voor betaalbaarheid te krap zijn.
Dus samen strijden voor het afschaffen van die verhuurdersheffing blijft heel erg noodzakelijk.
HOE WERKEN CORPORATIES LOKAAL SAMEN MET GEMEENTEN EN HUURDERSORGANISATIES OM HUURDERS MET FINANCIËLE PROBLEMEN TE HELPEN?
Als het gaat om financiële problemen bij huurders, hebben die vaak meerdere oorzaken.
Het kan zijn dat je een tijdelijk probleem hebt, dat je gewoon onvoldoende inkomen hebt
of dat je veel schulden hebt.
Dat betekent dat huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeenten met elkaar moeten overleggen
hoe ze hun huurders het beste kunnen helpen.
In heel veel gevallen zal dit kunnen door een gematigd huurbeleid in algemene zin, maar
misschien nog belangrijker is dat die partijen in staat zijn om ook individueel maatwerk
te leveren, wat uitermate belangrijk is voor het betaalbaar houden van de lasten.
IN AMSTERDAM & ZAANSTAD ZIJN GEMEENTEN, CORPORATIES EN HUURDERSORGANISATIES EEN SAMENWERKING AANGEGAAN.
WAT ZIJN HIERVAN DE BEVINDINGEN?
Arjen Vliegenthart, directeur-bestuurder Nibud: We hebben samen met de gemeenten, de corporaties en
de huurdersorganisaties hebben we gekeken hoe je op een goede manier zou kunnen berekenen
wat iemand aan huur kan dragen.
En wat betekent dat voor de huurontwikkeling, en voor het toewijzen van woningen.
En doordat al die partijen bij elkaar kwamen en we de cijfers op tafel konden leggen, konden
we goede afspraken maken, huurders, verhuurders en de gemeenten, om ervoor te zorgen dat huren
in Amsterdam en in Zaanstad voor elke huurder betaalbaar bleef.
En dan kun je beter maatwerk leveren en je kunt beter kijken wat een passende huurstijging
is of een huurbevriezing.
En op die manier zorg je ervoor dat een huis een plek is om te wonen en geen financiële
molensteen om je nek.
WAT IS DE CONCRETE OUTPUT VAN DE LOKALE SAMENWERKING?
De concrete output, dat zijn nieuwe afspraken die gemaakt zijn door de gemeente, de huurders
en de woningbouwcorporaties om ervoor te zorgen dat huren in de sociale sector voor grote
groepen betaalbaar blijft en dat mensen in hun woning kunnen blijven wonen.
HOE KAN DIT OOK IN ANDERE GEMEENTEN WORDEN TOEGEPAST?
Wat we in Amsterdam en in Zaanstad hebben gedaan, kan ook in andere gemeenten.
Gemeenten waar woningbouwcorporaties, huurders en de gemeente rond de tafel gaan en kijken
wat is hier op mijn plek nou de beste manier om ervoor te zorgen dat huren betaalbaar blijft.
Voor welke groepen moeten we maatwerk leveren, welke groepen moeten gepaste huurstijging
hebben, en voor welke groepen moet de huur bevroren of misschien wel verlaagd worden.
Met cijfers van het Nibud en de input van gemeenten, verhuurders en huurders kun je
dat goed in kaart brengen en kun je afspraken maken waar iedereen baat bij heeft.
WELKE LESSEN ZIJN ER GELEERD, HOE DIT PROCES IN DE TOEKOMST WELLICHT BETER KAN?
Ik denk dat het heel belangrijk is dat je op basis van de cijfers en met vertrouwen
in de goede wil van elkaar rond die tafel gaat zitten.
En dat hebben we in Amsterdam en in Zaanstad gezien, partijen die elkaar vertrouwden en
die echt gingen kijken wat gebeurt er nu in die portemonnee van de huurder, wat is draagbaar
en wat is realistisch, als je dat vanuit vertrouwen doet, dan lukt het altijd.
WELKE TIP ZOU JE DE KIJKER NOG MEE WILLEN GEVEN?
Ik denk dat je uiteindelijk met elkaar naar hetzelfde probleem moet willen kijken.
En dat betekent dat je gewoon begint bij de feiten en bij de huishoudportemonnee van de huurders.
Erken dat veel huurders het lastig hebben, het al lastig hadden voor corona, maar misschien
nog wel lastiger hebben gekregen.
En als je van elkaars goede wil uitgaat, en dat je in dat vertrouwen en met die cijfers
gaat praten over wat werkt er nu en voor wie is er een andere oplossing nodig dan de standaard
oplossing, waar moet ik maatwerk doen en waar werkt het.
SAMEN ZORGEN VOOR PRETTIG WONEN Deep dive Betaalbaarheid, locatie Amsterdam