Goedendag, ik ben Leo Boensma, manager Dagelijks onderhoud bij Staedion woningcorporatie in
Den Haag. Mij is gevraagd een toelichting te geven op hoe wij als Staedion, het vocht-
en schimmelprobleem aanpakken. En dat doe ik natuurlijk graag.
Dat zal ik doen door achtereenvolgend de aanleiding te schetsen voor onze intensieve aanpak op
dit terrein, de factoren te schetsen die het succes van de aanpak bepalen, hoe onze werkwijze
is, vanaf het eerste bezoek tot de vervolgstappen, de voorlichtingscampagne die opgetuigd is
op dit terrein, de onafhankelijke expert, die ingeschakeld kan worden in Den Haag, ik
schets een aantal innovaties die we volgen om mogelijk toe te kunnen passen en ik sluit
af met de geleerde lessen. Wat is de aanleiding geweest van de intensieve
aanpak vocht en schimmel? Het is sowieso een veelvoorkomende klacht, niet alleen bij Staedion,
ook bij andere Haagse woningcorporaties, maar ook in den lande. Als je kijkt naar de resultaten
van WoOn 2018 wordt geschetst dat bijna 30 % van de huurders in grote steden last heeft
van een vocht- en schimmelprobleem. Daarnaast in 2016 heeft Omroep West in Den Haag een
schimmelmeldpunt gelanceerd, het gevolg daarvan was dat heel veel meldingen op dit terrein
binnenkwamen, dat er veel media- en dus ook politieke aandacht ontstond. En dat is de
basis geweest om met elkaar als partijen, gemeente en corporaties, wat we nu noemen
de gezamenlijke Haagse aanpak vocht en schimmel op te tuigen. Waarom vind Staedion dat belangrijk?
Wij streven een thuisgevoel bij onze huurders na, maar gezond wonen is natuurlijk net zo
belangrijk. En vocht en schimmelproblemen veroorzaken gezondheidsklachten, dus absolute
noodzaak om vochtdingen snel en deskundig op te pakken en op te lossen.
Waar wordt de succesvolle aanpak door bepaald? Ik maak in mijn toelichting daarbij onderscheid
tussen dat wij als Staedion doen en dat wat we als gezamenlijke partijen in Den Haag doen.
Wat doen wij als Staedion? We hebben sowieso onze inzet op dit terrein fors verhoogd en
we hebben een aantal specialisten opgeleid. Staedion heeft een eigen onderhoudsdienst
en we hebben een aantal van de vakmannen specifiek opgeleid om problemen op dit terrein goed
te kunnen analyseren en op te lossen, maar ook om goed voorlichting aan bewoners te kunnen
verstrekken. We hebben niet alleen specialisten in eigen onderhoudsploeg, maar hebben ook
een inspecteur specifiek ingezet op het terrein van nazorg van dit probleem en daarnaast hebben
onze verhuurmakelaars en huismeesters ook voorlichting op dit terrein meegekregen. Want
zij vormen een belangrijke schakel bij nieuwe huurders, om gelijk al in het begin toelichting
te geven over hoe in de betreffende woning goed te stoken, koken en ventileren inclusief
toelichting van de installatie die ze plaatsen in de woning. De procesmatige beheersing is
van belang. We hebben als Staedion het hele proces van vocht en schimmel goed in kaart
gebracht, uitgedacht hoe we het beste dat kunnen aanpakken, beschreven, geïmplementeerd
en iedereen die hierin werkzaam is opgeleid. Nazorg vinden wij een belangrijke schakel,
dus standaard leveren we zes weken na melding van een vocht- en schimmelprobleem door een
inspecteur nazorg naar de bewoner. We nemen contact op en gaan na of het probleem is opgelost
of dat er nog vervolgstappen nodig zijn. Een andere belangrijke succesfactor is dat je
meer inzicht in het probleem moet hebben. Dat hebben we gekregen door vocht- en schimmelproblemen
apart te registreren, aparte rapportages hebben opgebouwd en hierdoor weten we beter, als
Staedion, in welke complexen vocht- en schimmelproblemen zitten, in welke mate, waardoor veroorzaakt,
en dat helpt ons in een gerichte aanpak. Preventieve maatregelen zijn van belang en dan moet u
niet alleen denken aan een contract dat we hebben om mechanische ventilatie periodiek
schoon te maken, maar ook in de voorlichting, wat ik net al even vertelde, bij verhuurmakelaars,
huismeesters, bij nieuwhuurders er gelijk in het begin al aandacht aan te besteden.
De kern is feitelijk: zorgen voor een goed binnenklimaat, want dat voorkomt vocht- en
schimmelproblemen. Structureel dat binnenklimaat verbeteren, zowel door isoleren, bijvoorbeeld
aanbrengen van dubbel glas, als ventileren, aanbrengen van mechanische ventilatie veelal,
voorkomen van koudebruggen, is waar we op inzetten. Daarnaast hebben we op gemeentelijk
niveau een aantal zaken waar we ons als gezamenlijke partners voor inzetten, we hebben een voorlichtingscampagne
opgetuigd, die ik zo nader zal toelichten, we pakken het gezamenlijk aan, dus gemeente,
GGD, bewoners én corporaties delen ervaringen met elkaar. Ook daar leer je van. En we hebben
in Den Haag een onafhankelijk expert aangesteld, die in te zetten is. Straks nadere toelichting.
Dan een schets van onze aanpak. Het begint natuurlijk, na melding, bij een eerste bezoek
aan de woning door een van de door ons opgeleide vocht en schimmelexpert. Daarnaast is het
natuurlijk zaak het vocht- en schimmelprobleem te doorgronden, te analyseren, op zoek naar
de oorzaak. Dan weet je in de technische zin hoe je het kan aanpakken en oplossen. Gaat
het om kleine plekken, dan worden die direct in het eerste bezoek aangepakt. Zijn er meer
technische oplossingen nodig, te denken valt aan een trekverhogende kap, kieren onder
de deuren aanbrengen of vergroten, raamroosters aanbrengen. Dan worden vervolgafspraken gemaakt
en we plannen ook met de bewoner graag direct voor de nazorg zes weken later. Goede meetapparatuur
is ook cruciaal, die wordt benut door de vocht- en schimmelexperts. En een grondige analyse
dus. Maar daarnaast speelt ook veelal bewonersgedrag mee. Het is echt zaak dat de bewoner goed
ventileert, kookt en stookt. De experts zijn ook opgeleid ter plaatse direct goede voorlichting
aan de bewoners te geven op dit terrein. Dan de voorlichtingscampagne die partijen,
corporaties, GGD, gemeente gezamenlijk hebben opgetuigd in Den Haag. Feitelijk hebben we
alle informatie op onze eigen website staan, zoals ook de collega-corporaties. Maar met
elkaar hebben we de website Gezondwonen.nl opgetuigd en daarop is te vinden: alle informatie,
niet alleen op het terrein van vocht en schimmel, ook andere terreinen. Maar op het terrein
vocht en schimmel een checklist, een brochure, tips op het gebied van ventileren, stoken
om deze problemen te voorkomen. Maar ook hele goede, duidelijke GGD-filmpjes, van herkenning
van het probleem tot dus allerlei tips in beeld. Dit is overigens de website dat, wanneer de
vocht- en schimmelexpert ingeschakeld moet worden, dan kan de melding hier geplaatst
worden. Dan de onafhankelijk vocht- en schimmelexpert.
Het was een idee van een bewoner overigens, gelanceerd in de raadscommissie in Den Haag.
Een oproep waar bewoners er met de corporatie of verhuurder er niet uitkwamen om dat probleem
op te lossen, ontstond de wens een onafhankelijk expert ingeschakeld kon worden. Dat is omarmd
in Den haag door de gemeentecorporatie. Het eerste jaar is daar het bureau Bouwpathologie
voor ingeregeld, vanaf begin dit jaar Cauberg Huygen. Kosten zijn ook afspraken over gemaakt,
gemeente betaalt 25% van de kosten en de corporatie 75%. En zowel de bewoner als de corporatie
kunnen de expert inschakelen, waarbij altijd de corporatie eerst zelf onderzoek uitvoert.
Pas als dat niet naar tevredenheid is verlopen, kan deze expert ingeschakeld worden. Die expert
doet dan onderzoek en levert een onderzoeksrapport op. De adviezen die daarin staan zijn in principe
bindend voor corporatie en de bewoners. Komt wel eens voor dat advies wordt gegeven beter
te isoleren, dubbel glas, mechanische ventilatie, dan mag een corporatie dat wel integreren
in een meerjaren onderhoudsbegroting. Innovatie. We blijven om ons heen kijken naar
ontwikkelingen die kunnen helpen het probleem op te lossen. Zo hebben we bijvoorbeeld een
proefwoning van collega-corporatie Mitros bezocht, zie foto’s in de presentatie, systeem
van fresh air, een systeem waarbij op basis van sensoren verse lucht op de gewenste temperatuur binnen
komt. Dat helpt natuurlijk in de ventilatie, maar ook in het comfort. We hebben er zelf
nog niet toegepast, maar denken er wel aan om dit systeem ook toe te passen. We gebruiken
de Woco Talk App, we hebben in de voorlichting bij bewoners regelmatig te maken bij het slechten
van een taalbarrière. Deze app met een tolk daarachter, helpt deze taalbarrière te beslechten,
voorlichting goed te laten verlopen. We maken veel gebruik van LoRa sensoren, data loggers,
want die brengen we aan en die meten de luchtvochtigheid, de temperatuur, het CO2-gehalte. Die data
verzamelen we en die zijn heel belangrijk om het probleem te analyseren en de juiste aanpak te kiezen.
Tot slot: wat voor lessen hebben wij geleerd van deze aanpak de afgelopen jaren? We kunnen
stellen dat het interne bewustzijn echt absoluut vergroot is en de houding is veranderd, zowel
bij ons als de bewoners. Het heeft ons geholpen te beseffen wat wij allemaal aan dit probleem
te kunnen doen, maar we zien ook dat het de bewoners geholpen heeft te beseffen wat zij
in hun gedrag kunnen doen om dit probleem op te lossen de situatie te verbeteren. Echt
een cultuurverandering. Daarnaast hebben we gezien dat, hoe beter je inzicht hebt in het
probleem, dus door die aparte registratie en rapportage die we hebben, dat je daardoor
beter kan analyseren, oplossingen kunt bedenken en dus het probleem beter kunt aanpakken.
Daarnaast zien we dat we door, onder andere de voorlichtingscampagne, gezorgd hebben dat
er meer aandacht voor is, dat het laagdrempeliger is voor bewoners, meer uitnodigend, om vocht-
en schimmelproblemen bij ons te melden. Dat hebben we nadrukkelijk gezien. Staedion heeft
dit gezien, toen we hiermee begonnen hadden we 1.600 meldingen, en nu iets van 2.000, 5%
van het totaal aantal bewoners. Dat is alleen maar goed, als het gemeld wordt dan kun je
ermee aan de slag en kun je ervoor zorgen dat het opgelost wordt. In verhouding zijn
we heel blij om te kunnen constateren dat we de praktijk er heel goed als corporatie
met onze huurders er uit komen, want we stellen vast dat de onafhankelijk expert redelijk
weinig ingeschakeld hoeft te worden. Dat gebeurt bij ons slechts 25 à 30 keer op jaarbasis,
op het totaal van 2000 vocht- en schimmelmeldingen. Tot slot het belang van preventieve maatregelen,
niet alleen contractueel zorgen dat de mechanische ventilaties op tijd schoongemaakt worden, maar
ook dus in voorlichting. De kern van het verhaal is investeren in het binnenklimaat, zorgen
dat het structureel verbeterd wordt op het gebied van ventileren en isoleren.
Misschien tot slot een vraag die ik ook kreeg over: ‘Kun je iets zeggen over de kosten en baten?’
voor zowel corporatie als huurders. Daarvoor kunnen we vaststellen: Staedion heeft dit
niet becijferd. Het mag duidelijk zijn dat deze intensieve aanpak natuurlijk veel tijd
en dus ook geld kost, maar wij geloven er absoluut in dat daardoor bewoners beter thuisgevoel
hebben, meer tevreden en vooral gezonder kunnen wonen. En dat deze investeringen in preventieve
maatregelen ertoe leiden dat we op termijn minder onderhoudskosten hebben. En afsluitend
het levert ook een bijdrage aan het verduurzamen van ons vastgoed. Dus dat zijn de lessen die
we de afgelopen jaren geleerd hebben en die het succes van deze aanpak bepalen. Tot zover
de toelichting op onze aanpak van Staedion in Den Haag op het terrein van vocht en schimmel,
bedankt voor de aandacht!